2026年07月10日
契約不適合責任とは？不動産売却で売主が知っておきたい責任と対策
はじめに
不動産を売却するとき、「契約不適合責任」という言葉を耳にしたことはありませんか？
少し難しい言葉ですが、不動産売却ではとても重要な制度です。
「家を売った後に雨漏りが見つかったらどうなるの？」
「設備が壊れていたら売主が修理しなければならないの？」
このような不安をお持ちの方も多いでしょう。
今回は、契約不適合責任について、できるだけ分かりやすく解説します。
契約不適合責任とは？
契約不適合責任とは、売却した不動産が売買契約の内容と異なっていた場合に、売主が負う責任のことです。
以前は「瑕疵（かし）担保責任」と呼ばれていましたが、民法改正により現在は「契約不適合責任」という制度に変わりました。
つまり、契約時に説明されていなかった不具合や欠陥が後から見つかった場合、売主が責任を負う可能性があります。
どのようなケースが該当するの？
例えば、次のようなケースです。
・雨漏りがあった
・シロアリ被害があった
・給排水管から漏水していた
・建物の基礎や構造部分に重大な欠陥があった
・土地に埋設物が見つかった
もちろん、すべてのケースで売主が責任を負うわけではありません。
「契約書でどのように取り決めをしたか」
「売主が事前に説明していたか」
などが重要になります。
売主はどんな責任を負うの？
契約不適合責任が認められた場合、買主は次のような請求をすることがあります。
・修理や補修を求める
・売買代金の減額を求める
・損害賠償を請求する
・契約を解除する（一定の条件あり）
売却後に思わぬトラブルへ発展するケースもあるため、注意が必要です。
古い家なら責任はない？
「築40年だから現状のままで売れば大丈夫」と思われる方もいらっしゃいますが、それだけでは安心できません。例えば、
・雨漏りを知っていたのに伝えなかった
・シロアリ被害を隠していた
・配管の故障を説明しなかった
このような場合は、契約不適合責任が問題になる可能性があります。
一方で、売主も把握していなかった不具合や、契約書で適切に取り決めをしている場合などは、責任の範囲が異なることがあります。
そのため、「古い家だから大丈夫」「現状渡しだから何も責任はない」と自己判断するのは避けた方がよいでしょう。
契約書がとても重要です
契約不適合責任は、売買契約書の内容によって責任の範囲が変わることがあります。
例えば、
・対象となる設備を明確にする
・売主が把握している不具合を事前に説明する
・契約不適合責任の期間を定める
など、契約内容を適切に整理しておくことで、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。
仲介と買取で違いはある？
仲介で売却する場合は、一般的に売主が契約不適合責任を負うケースがあります。
一方、不動産会社による買取では、契約内容によっては売主の契約不適合責任を免除する契約となる場合もあります。
そのため、
・築年数が古い住宅
・空き家
・相続した実家
・修繕が必要な住宅
などでは、買取という選択肢が安心につながることもあります。
※契約内容は個別の案件によって異なりますので、詳しくは当社へご確認ください。
売却前にできる3つの対策
売却後のトラブルを防ぐために、次の3つを意識しましょう。
① 不具合は正直に伝える 知っている不具合は隠さずに説明しましょう。
② 契約内容をよく確認する
契約書には専門的な内容も多いため、分からない点は担当者へ確認することが大切です。
③ 売却方法を相談する
物件の状態によっては、仲介だけでなく買取の方が適している場合もあります。
物件ごとの状況に合わせて最適な方法を選びましょう。
まとめ
契約不適合責任は、不動産売却において売主・買主の双方を守るための大切な制度です。
難しく感じるかもしれませんが、事前に物件の状況を整理し、契約内容をしっかり確認することで、多くのトラブルは防ぐことができます。
有限会社森英では、千葉市・四街道市・市原市を中心に、不動産売却のご相談を承っております。
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