日銀の金利が上がると住宅ローンはどうなる？千葉市・四街道市・市原市の売却への影響

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2026年07月13日

不動産

日銀の金利が上がると住宅ローンはどうなる？千葉市・四街道市・市原市の売却への影響

最近、ニュースで「日銀が金利を引き上げ」「住宅ローン金利が上昇」といった話題を耳にすることが増えました。

「住宅ローンの返済額は増えるの？」

「これから家を買う人は不利になる？」

「家を売ろうと思っているけれど影響はあるの？」

このような疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

住宅ローンは借入金額が大きく、返済期間も20年～35年と長いため、金利が少し変わるだけでも家計への影響は決して小さくありません。

今回は、金利が上昇すると住宅ローンや不動産市場にどのような影響があるのかを分かりやすくご説明します。

日銀の利上げで住宅ローン金利がすぐ上がるとは限りません

日銀が政策金利を引き上げても、住宅ローン金利が同じ幅・同じ時期に上がるとは限りません。

変動金利は、金融機関の短期プライムレートや基準金利などの影響を受けます。

一方、全期間固定金利は、長期金利の動向などを参考に決められるのが一般的です。

実際の金利変更の時期や幅は、金融機関や住宅ローン商品によって異なります。

そのため、ご自身の適用金利や次回の見直し時期を確認することが大切です。

金利が上がると何が起こる？

住宅ローンの金利が上がると、これから住宅ローンを借りる方は、同じ金額を借りても毎月の返済額が増える可能性があります。

また、すでに住宅ローンを利用している方も、ローンの種類によっては今後返済額が見直される場合があります。

毎月の返済額が増えれば、その分だけ家計への負担も大きくなります。

さらに、住宅を購入できる人が減ることで、不動産市場にも影響が出る可能性があります。

月々の返済額はどのくらい変わる？

例えば、3,000万円を35年返済（元利均等返済・ボーナス払いなし）で借りた場合の目安です。

金利	月々の返済額（目安）
1.0％	約84,700円
1.5％	約91,900円
2.0％	約99,400円

※上記は、借入当初から記載の金利が完済まで続くものとして計算した概算です。実際の返済額は、金融機関の商品内容、金利の見直し時期、5年ルールなどによって異なります。

金利が1.0％から2.0％へ上がると、毎月約15,000円返済額が増える計算になります。

年間では約18万円、10年間では約180万円もの差になります。

「たった1％」と思われるかもしれませんが、住宅ローンは借入金額が大きいため、わずかな金利差でも返済総額には大きな影響があります。

固定金利を利用している方は？

固定金利には、
　
　・完済まで金利が変わらない「全期間固定」

　・3年・5年・10年など一定期間だけ金利が固定される「固定期間選択型」

があります。

全期間固定の場合は、契約後に金利が上昇しても返済額は変わりません。

一方、固定期間選択型では、固定期間が終了した後に金利が見直されるため、その時の金利によっては返済額が増える可能性があります。

ご自身の住宅ローンがどちらのタイプなのか、一度確認しておくと安心です。

変動金利を利用している方は？

変動金利は、市場の金利動向などに応じて定期的に見直される住宅ローンです。

そのため、金利が上昇すると返済額が増える可能性があります。

ただし、多くの銀行では、急激に家計への負担が増えないよう、返済額の見直しに一定のルールを設けています。

「5年ルール」とは？

多くの住宅ローンでは、金利が見直されても、毎月の返済額はすぐには変更せず、一定期間（一般的には5年ごと）に見直す仕組みが採用されています。

そのため、金利が上昇したからといって翌月から返済額が増えるとは限りません。

ただし、毎月の返済額が変わらない期間でも、返済額の内訳は変化します。

金利が上がると利息の割合が増え、その分、元金の減り方が少なくなるため、住宅ローンの残高が思ったほど減らないことがあります。

「125％ルール」とは？

5年ごとの返済額見直しの際にも、多くの銀行では新しい返済額を前回の125％までに抑える仕組みがあります。

例えば、毎月8万円返済している場合、次回の見直し後でも毎月の返済額は最大10万円までという考え方です。

急激に返済額が増えないようにするための仕組みですが、毎月の返済額が抑えられても、利息の割合が増えて元金が減りにくくなったり、金利が大きく上昇した場合には未払利息が生じたりする可能性があります。

最終返済時の取り扱いも金融機関によって異なるため、契約内容の確認が必要です。

なお、5年ルールや125％ルールは、すべての変動金利型住宅ローンに適用されるわけではありません。

また、元利均等返済を対象としている場合が多く、元金均等返済では取り扱いが異なることがあります。

ネット銀行ではルールが異なる場合も

最近利用者が増えているネット銀行では、「5年ルール」や「125％ルール」を採用していない商品もあります。

その場合は、金利が見直されると、そのタイミングで毎月の返済額が変更されることがあります。

同じ変動金利でも、銀行や商品によって仕組みは異なります。

ご自身の住宅ローンがどのようなルールになっているのか、一度契約内容を確認しておくと安心です。

家を売る人にも影響があります

住宅ローンの金利が上がると、住宅を購入する方の毎月の返済負担が増えます。

その結果、

　・購入予算を下げる
　・購入をしばらく見送る
　・より価格の安い物件を探す

といった方が増える可能性があります。

購入希望者が減ると、不動産の売却にも影響が出ることがあります。

特に相場より高い価格で売り出している物件は、以前より売却まで時間がかかるケースも考えられます。

また、市場の動向によっては、当初想定していた売却価格を下回る価格での売却を検討しなければならない場合もあります。

だからこそ、現在の市場に合った価格設定や販売方法がこれまで以上に重要になります。

金利上昇時に売主が確認したい3つのこと

金利が上がったからといって、すべての家が売れなくなるわけではありません。

売れやすさは、立地、物件の状態、売出価格、周辺の競合物件などによって異なります。

売却を検討する場合は、次の3つを確認しましょう。

① 現在の査定価格を確認する

金利上昇前の相場観だけで判断せず、現在の市場に合った価格を確認します。

② 住宅ローンの残高を確認する

売却代金で住宅ローンを完済できるかを確認します。

③ 売出価格と販売方法を検討する

仲介売却と直接買取の違いも含め、希望する時期に合った売却方法を検討します。

まとめ

住宅ローンの金利が上がると、これから住宅を購入する方は毎月の返済額が増える可能性があります。

また、現在住宅ローンを利用している方も、ローンの種類によっては今後返済額が見直される場合があります。

さらに、住宅を購入する方が減ることで、不動産市場にも少なからず影響が出ることがあります。

住宅の購入や売却を検討されている方は、ニュースの情報だけで判断するのではなく、ご自身の住宅ローンの内容や現在の不動産市場を確認しながら、無理のない計画を立てることが大切です。

ご不明な点がございましたら、有限会社森英までお気軽にご相談ください。