「住宅ローンの返済が厳しくなってきた」
「家を売りたいけれど、売却代金だけではローンを返せそうにない」
「銀行や弁護士に相談しているが、不動産の査定や売却はどこに頼めばよい？」
住宅ローンが残るご自宅の売却では、現在の不動産価格とローン残高を確認し、ご事情に合った進め方を考えることが大切です。
売却代金などでローンを完済できる場合は通常の売却を検討できます。
一方、完済が難しい場合には、借入先などの同意を得て進める「任意売却」が選択肢になることがあります。
今回は、千葉市・四街道市・市原市で住宅ローンが残る家の売却をご検討の方へ、任意売却の基本と、相談前に確認しておきたいことをご紹介します。
1．住宅ローンが残っていても、家は売却できますか？
住宅ローンが残っているからといって、家を売却できないわけではありません。
まず確認したいのは、売却代金から諸費用を差し引いた金額で、住宅ローンを完済できるかどうかです。
□ 現在の住宅ローン残高
□ 不動産の売却予想価格
□ 仲介手数料や登記費用などの諸費用
□ 不足分を補うために用意できる自己資金
売却代金と自己資金で完済できる場合は、通常の売却を検討できます。
ローン残高だけで判断せず、「いくらで売れそうか」「売却にいくらかかるか」を一緒に確認しましょう。
2．売っても住宅ローンを完済できない場合の「任意売却」とは
任意売却とは、売却しても住宅ローンなどを完済できない状況で、金融機関などの債権者の同意を得て、不動産を売却する方法です。
通常、住宅ローンを借りている不動産には、金融機関などの抵当権が設定されています。
完済できないまま売却する場合は、売却価格や代金の配分、抵当権を抹消する条件などについて、関係する債権者の同意が必要になります。
所有者の希望や、不動産会社の判断だけで進められるものではありません。
また、任意売却をしても、残った借金が自動的になくなるわけではありません。
残債務への対応についても、債権者や、相談中の弁護士と確認する必要があります。
3．任意売却と競売は、どう違うのでしょうか？
競売は、裁判所の手続きによって不動産を売却する方法です。
任意売却は、関係する債権者の同意を得たうえで、一般の不動産売買と同じように購入希望者を探して進めます。
競売と比べ、売却条件や引渡し時期について調整できる余地があります。
ただし、希望する価格や日程で必ず売却できるわけではありません。
また、任意売却の相談を始めたからといって、競売の手続きが自動的に止まるわけではありません。
裁判所から書類が届いている場合や、期限のある通知を受け取っている場合は、その内容と日付を早めに担当弁護士や相談先へ伝えましょう。
4．住宅ローンを滞納する前でも相談できます
「まだ滞納していないから、相談するのは早いかもしれない」
そのように感じる方もいらっしゃいますが、返済に不安を感じた段階で相談して構いません。
□ 収入が減り、今後の返済が心配
□ 教育費や生活費が増え、家計に余裕がない
□ 離婚や病気などで、住まいや返済の状況が変わった
□ 預貯金を取り崩して返済を続けている
□ 売却した場合に、ローンを完済できるか知りたい
まずは借入先の金融機関へ返済方法について相談し、あわせて不動産の価格を確認することで、今後の選択肢を整理しやすくなります。
ご相談の時点で、売却や任意売却を決めておく必要はありません。
5．すでに銀行などの金融機関や弁護士へ相談されている方へ
住宅ローンの返済について、借入先の銀行などの金融機関や、弁護士へすでに相談されている方もいらっしゃると思います。
「銀行から、自宅の査定を受けるように言われた」
「売却した場合に、住宅ローンをどのくらい返済できるか確認したい」
「弁護士に相談しながら、不動産の売却を進めたい」
そのような段階でも、ご相談いただけます。
有限会社森英では、現在のご相談状況やご本人の意向を伺い、不動産の調査・査定を通じて、売却価格の目安や進め方をご案内します。
売却を進める場合は、ご本人の了承のもと、借入先の金融機関や担当弁護士と必要な確認を行いながら対応いたします。
お問い合わせの際は、金融機関や弁護士へ相談中であることと、これまでのお話の内容を、分かる範囲でお知らせください。
6．仲介と直接買取、どちらも検討できますか？
不動産の売却には、購入希望者を探す「仲介」と、不動産会社が買主になる「直接買取」があります。
仲介で売却する場合
□ 広く購入希望者を探し、売却を目指します
□ 売却までの期間は、価格や物件の条件によって変わります
□ 居住中の場合は、日程を調整して内覧に対応します
直接買取の場合
□ 買取条件がまとまれば、金額や日程の見通しを立てやすくなります
□ 一般の購入希望者への内覧対応は原則不要です
□ 買取価格は、一般的に仲介での想定売却価格より低くなる傾向があります
任意売却では、直接買取であっても、売却価格や抵当権の抹消について債権者の同意が必要です。
急いでいるという理由だけで方法を決めず、価格・期限・債権者の意向を確認しながら検討しましょう。
※物件の状態や権利関係、債権者の判断などによっては、売却・買取が難しい場合があります。
7．ご相談時に分かるとよいこと
最初からすべての資料がそろっていなくても、ご相談いただけます。
次の内容を、分かる範囲でお知らせください。
□ 不動産の所在地と種類
□ 所有者と、現在お住まいの方の状況
□ 借入先と住宅ローン残高
□ 滞納の有無
□ 金融機関や裁判所から届いている通知の有無
□ 金融機関や弁護士への相談状況
□ 売却や引っ越しを希望する時期
返済予定表やローン残高が分かる書類、届いている通知などがあると、状況を整理しやすくなります。
期限が記載された書類がある場合は、最初のご相談時にお伝えください。
8．金融機関・弁護士の皆様からの不動産査定・売却相談も承ります
有限会社森英では、千葉市・四街道市・市原市を中心に、金融機関や弁護士の皆様からの不動産査定・売却に関するご相談も承っております。
戸建て・土地・中古マンション・空き家などについて、所在地や権利関係、ご依頼内容を確認のうえ、対応方法をご相談いたします。
□ 不動産の現地確認・価格査定
□ 売却に必要な物件調査
□ 仲介による販売活動
□ 直接買取の可否・条件の検討
対象不動産の概要、ご希望の期限、必要な資料などをお知らせください。
所有者様のご意向や関係者の方針を確認し、必要な連絡・報告を行いながら、不動産売却の実務に対応いたします。
※査定のご依頼と売却活動の開始は別となります。
売却活動は、必要な同意や手続きを確認したうえで進めます。
9．千葉市・四街道市・市原市の任意売却・不動産売却相談は森英へ
有限会社森英では、千葉市・四街道市・市原市を中心に、住宅ローンが残る不動産の売却・任意売却のご相談を承っております。
「売却したらいくらになるか知りたい」「銀行から査定を勧められた」「弁護士と相談しながら進めたい」という方も、お気軽にご相談ください。
不動産の価格や現在の状況を確認し、ご事情に合った売却の進め方を一緒に考えます。
売るかどうかから、一緒に考えます。
ご相談は、電話・メール・LINEから受け付けております。
※任意売却の可否や条件は、債権者の同意、権利関係、手続きの進行状況などによって異なります。
LINEでのご相談
「住宅ローンが残る家の売却について相談したい」とお送りください。
金融機関や弁護士へ相談中の方は、その旨もお知らせいただけると、お話がスムーズです。
詳しい状況は、やり取りの中で確認いたします。
不動産売却・買取のお問い合わせ
有限会社森英（もりひで）
▶電話：043-310-6670 ▶メール：lien@molihide.co.jp
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