私道に面した家は売りにくい？売却前に確認したいポイントを不動産会社が解説

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2026年07月22日

不動産

私道に面した家は売りにくい？売却前に確認したいポイントを不動産会社が解説

はじめに

「私道に面している家は売りにくいと聞いたことがある…」

「購入希望者から私道について質問されたらどうしよう…」

このような不安をお持ちの方は少なくありません。

結論から言えば、私道に面している家でも売却は十分可能です。

ただし、公道に面した物件とは異なり、事前に確認しておきたいポイントがあります。

今回は、私道に面した不動産を売却する際に知っておきたいポイントを分かりやすく解説します。

私道とは？

道路は、所有・管理の面から「公道」と「私道」に分けられます。

・公道：国や都道府県、市町村などが所有・管理する道路
・私道：個人や法人、複数の土地所有者などが所有・管理する道路

ただし、不動産売却では、公道か私道かだけでなく、その道路が建築基準法上の道路として認められているかを確認することが重要です。

私道でも、位置指定道路や建築基準法第42条第2項の道路など、建築基準法上の道路として扱われるものがあります。

売却前に確認したい６つのポイント

①私道の持分はあるか？

まず確認したいのが、私道の所有形態です。

　・私道の持分を所有している
　・持ち分がなく通行する権利だけある
　・第三者が所有している

など、物件によって異なります。

私道部分が独立した土地として登記されている場合は、その土地の登記事項証明書を取得し、所有者や持分を確認します。

あわせて、公図、売買契約書、重要事項説明書なども確認しましょう。

私道の持分がない場合でも、通行地役権や契約などによって通行・利用できる場合があります。

反対に、日常的に通行しているだけで、書面上の権利関係が明確になっていないケースもあります。

私道の持分を所有している場合は、建物や敷地と一緒に買主へ持分を移転できるか、登記漏れがないかも確認します。

②通行・掘削承諾書が必要か

私道を通行したり、上下水道・ガス管などの新設や交換工事で私道を掘削したりする場合は、私道所有者との権利関係を確認する必要があります。

法律上の通行・設備設置に関する権利が認められる場合もありますが、売却実務では、通行・掘削に関する承諾書があると、買主や金融機関へ説明しやすくなります。

次の事項を確認しておきましょう。

・既存の通行・掘削承諾書があるか
・承諾の対象が現在の所有者だけでなく、買主にも引き継がれる内容か
・私道所有者が誰か
・工事費や復旧費の負担方法
・車両の通行について制限がないか

③接道義務を満たしているか

建築基準法では、建物の敷地は、原則として幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

   私道でも建築基準法上の道路として認められていれば、接道条件を満たせる場合があります。

   一方、建築基準法上の道路に該当しない場合や、接している間口が不足している場合は、建て替えができない可能性があります。

   また、建築基準法第42条第2項の道路では、建て替え時に道路中心線から一定距離を後退する「セットバック」が必要になることがあります。

  千葉市内の物件では、千葉市建築指導課などで、その道が建築基準法上の道路に該当するか確認します。

  道路の見た目や登記上の地目だけで判断することはできません。

  位置指定道路の場合は、指定番号や指定図面、道路の範囲なども確認しておくと、買主へ説明しやすくなります。

④私道の管理状況

道路の舗装や排水設備などの管理方法も確認しておきましょう。

例えば、

・舗装や補修費の負担
・側溝や排水設備の清掃・管理
・草刈り
・工事後の道路復旧
・管理費や修繕費の徴収方法

などを共有で行っているケースもあります。

購入希望者へ事前に説明できると安心感につながります。

⑤境界が明確か

私道では境界が分かりにくいケースもあります。

境界標が残っているか、測量図があるかを確認しておくと、売却手続きがスムーズになります。

⑥ 住宅ローンの審査に影響しないか

私道の持分がない、通行・掘削に関する権利が不明確、建築基準法上の道路に接していないといった問題がある場合、買主の住宅ローン審査に影響することがあります。

金融機関によって審査基準は異なりますが、買主が利用できる金融機関が限られると、売却まで時間がかかったり、価格交渉を受けたりする可能性があります。

売却前に私道の権利関係や接道状況を整理し、購入希望者へ説明できるようにしておくことが大切です。

私道だから価格が大きく下がるとは限りません

私道に面しているという理由だけで、必ず売却価格が大きく下がるわけではありません。

私道の持分、通行・掘削に関する権利、接道状況、管理状態などが整理されていれば、公道に面した物件と大きく変わらない条件で売却できることもあります。

売却前に不動産会社へ相談するメリット

私道に関する権利関係は専門的で、ご自身だけで判断するのは難しい場合があります。

不動産会社に相談すれば、

・私道の所有者や持分の確認
・建築基準法上の道路種別と接道状況の調査
・通行・掘削に関する権利や承諾書の確認
・境界や管理状況の確認
・住宅ローンや売却価格への影響
・売却時に買主へ説明する内容の整理

などを事前に把握でき、安心して売却活動を進められます。

まとめ

私道に面した家でも、ポイントを確認しておけば問題なく売却できるケースがほとんどです。

  特に、次の点を売却前に確認しておくことが大切です。

・私道の持分
・通行・掘削に関する権利や承諾書
・建築基準法上の道路種別と接道状況
・境界
・管理方法や費用負担
・住宅ローンへの影響

  森英では、千葉市・四街道市・市原市を中心に、私道に面した住宅や土地の売却相談も承っています。

  「私道だから売れるか不安…」という方も、まずはお気軽にご相談ください。