相続した不動産の売却税金は？取得費加算と3,000万円控除

「相続税も払ったのに、また税金がかかるの？」
 

このようなご相談をいただくことが少なくありません。
 

実は、相続した不動産を売却する場合には、条件を満たせば税金を大きく軽減できる特例があります。
 

今回は、不動産売却時に知っておきたい2つの特例について分かりやすく解説します。
 
 

ここでいう利益とは、売却代金そのものではなく、取得費や売却にかかった費用を差し引いた金額です。
 

譲渡所得は次のように計算します。
 

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
 

さらに、この譲渡所得に対して所得税・住民税（復興特別所得税を含む）が課税されます。
 

例えば、

　・売却価格：2,000万円
　・取得費：800万円
　・仲介手数料などの譲渡費用：100万円
 

であれば、
 

　2,000万円－800万円－100万円＝1,100万円
 

この1,100万円が譲渡所得となり、この金額に税率を掛けて税金を計算します。

 ※相続した不動産の取得費は、原則として亡くなった方が購入したときの金額を引き継ぎます。取得費が分からない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計算できる場合があります。
 

ただし、相続した不動産には今回ご紹介する特例が利用できる場合があり、税金を大きく抑えられる可能性があります。
 
 

この特例では、支払った相続税の一部を取得費に加えることができるため、譲渡所得を減らすことができます。
 

適用条件

　・相続や遺贈で取得した不動産であること
　・相続税を納めていること
　・相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すること
※一般的には「相続開始から約3年10か月以内」が目安です。
 

相続税を支払っている方にとっては、非常に大きな節税効果が期待できます。
 
 

この特例を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
 

そのため、売却益が3,000万円以内であれば、譲渡所得税がかからないケースもあります。
 

主な適用条件

　・昭和56年5月31日以前に建築された住宅
　・区分所有建物（マンション）ではないこと
　・被相続人が一人暮らしだったこと
　・一定の耐震基準を満たす、または解体後に土地を売却すること
　・相続開始から一定期間内に売却すること
　・売却価格が1億円以下であること
　・相続してから売却するまで、居住・賃貸・事業などに使用していないこと
　・相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

 　※相続人が3人以上の場合、控除額は1人当たり最高2,000万円となります。
　 ※一定の条件を満たせば、売却後に買主が耐震改修または解体を行う場合も対象になることがあります。
 

条件が細かいため、事前確認が重要です。
 
 

どちらを利用した方が有利なのかは、

　・売却価格
　・相続税額
　・不動産の取得費
　・相続人の人数
 

などによって変わります。
 

売却前に試算することで、税負担を抑えられる可能性があります。
 
 

「とりあえず売ってしまおう」
 

と進めてしまうと、利用できたはずの特例を受けられなくなることもあります。
 

税理士や不動産会社と相談しながら進めることで、安心して売却することができます。